등기부등본에 별다른 권리가 없어 보여도 확인 시점이나 계약 상대방을 놓치면 위험을 줄이기 어렵습니다. 계약 전에는 최신 등기사항증명서를 직접 열람하고, 소유자와 권리관계를 차례로 살펴보세요.
갑구와 을구에서 볼 항목
갑구에는 소유권과 관련된 사항이 표시됩니다. 계약 상대방이 등기된 소유자인지 확인하고, 압류·가압류·가처분이나 소유권이전청구권 등 처분을 제한할 수 있는 등기가 있는지 살펴봅니다. 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 기재됩니다. 근저당권이 있다면 채권최고액과 설정 시점을 확인하세요. 채권최고액은 실제 남은 대출금과 같다고 단정할 수 없으므로, 그 숫자만으로 보증금 회수 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
계약 상대방과 확인 시점
등기부의 소유자와 계약하는 사람의 신분을 대조하고, 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인합니다. 계약금이나 잔금을 보내기 전에도 등기부를 다시 열람해 새 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 편이 좋습니다. 등기부에는 모든 위험이 나타나는 것은 아니므로 건축물대장과 실제 용도도 함께 살피고, 세금 체납 등 별도 확인이 필요한 사항은 임대인에게 자료를 요청해 확인하세요.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
그 사실만으로 계약이 금지되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리의 규모와 보증금, 주택의 가치 등을 함께 고려해야 하며, 등기부만으로 실제 대출 잔액이나 보증금 회수 여부를 확정할 수는 없습니다.
등기부에 소유자가 아닌 사람이 계약하자고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
가족이나 관리인이라는 설명만으로 권한이 확인되지는 않습니다. 소유자의 위임 여부를 확인하고, 계약금은 권한과 지급 계좌를 확인한 뒤 보내세요.